万科，这次有点麻烦了

出品丨花朵财经观察（FF-Finance）

撰文丨学研

10月13日，万科万科一则董事长任免公告砸懵了资本市场，点麻公告显示辛杰因“个人原因”辞职，万科黄冈市某某装饰设计有限责任公司黄力平接棒。点麻

其实在公告前，万科小道消息已经满天飞了。点麻公告落地后，万科万科A股一度下跌近4%，点麻港股更是万科一度跌近6%，市值蒸发超百亿。点麻

更让人揪心的万科是，这位刚掌舵万科9个月的点麻董事长，早在9月18日参加深圳一场会议后就“失联”了，万科黄冈市某某装饰设计有限责任公司至今已近一个月。点麻

有网友猜测，万科要么是调查周期刚结束，辞职是处理结果；要么就是各方博弈后得出的平衡方案。

万科这番混乱景象，像极了当下不少房企深陷的生存困境。

辛杰去年1月接盘万科时，这家房企早已是个不折不扣的烂摊子。

2024年全年亏了近500亿，2025年上半年又亏掉119亿。截至2025年6月30日，万科合并资产负债表中的短期借款、其他应付款中的股东借款及一年内到期的有息负债合计金额为1553亿元，而公司账上的现金及现金等价物余额仅为693亿元，资金缺口巨大。

面对这样的局面，辛杰重点抓了两件事：换人和借钱。他把万科核心部门的负责人几乎全换成了深铁系人马，老万科人如总裁祝九胜等人接连离职。

另一边，深铁年内9次给万科提供低息借款，累计金额达259亿，利率低至2.34%，比市场常规利率低了不少。

可输血并没有挽回万科的颓势，今年前9月，万科销售额同比跌了44%，平均每个月卖楼收入不足100亿，连行业高峰期的三分之一都不到。深铁自己也被连累了，2024年首次出现亏损，亏了334亿，2025年上半年又亏了33.6亿，资产负债率飙到60.46%，辛杰这场“救火”，最后反倒像“引火上身”。

接过这个“烫手山芋”的黄力平，从履历看就是深铁的“自己人”，一上任便宣布自愿放弃薪酬，以此表明其决心。他曾任深铁集团总经理、深圳市人才安居集团老总，2021年重回深铁后还主导过不少重大项目。

他的上任，早不是简单的换帅，更像是深铁对万科从“输血救急”转向“深度操盘”的明确信号。可黄力平要面对的坑，比辛杰当时遇到的还要深。

首先是债务困局，万科面临高达900亿的资金缺口，而深铁自身也承压，难以像此前那样持续输血。

管理方面，辛杰留下的团队调整引发了内部动荡，黄力平既要贯彻深铁的意志，又得安抚老万科人的情绪，在推进“深铁化”的同时，还得保住万科原本的市场化基因。

但最难的其实是战略迷局，万科喊了好几年“开发+经营+服务”的转型口号，可转型业务的收益连银行利息都覆盖不了，总不能一直靠地铁业务的补贴过日子。

黄力平要解决的，不只是债务问题，更是“深铁化”与万科独立性的平衡。此前深铁支援万科的借款，已设置严密的盯市机制（即根据股价波动动态调整担保要求），一旦质押股票价值低于预警线，便需追加担保。

而黄力平在人才安居集团任职时，就有过盘活保障性住房资产的经验，如果能将万科785亿货值的资产盘活，不说万科能否逐渐实现自我造血还债，起码也能让股东减轻不少压力。

而黄力平放弃酬金、身兼两职的安排，说明接下来万科的战略会更紧密地绑定深铁的资源，但究竟能否避免辛杰的“短任期”尴尬，关键还要看他能否在股东诉求和企业自主经营之间找到平衡点，毕竟10年贷款展期只能解一时之困，真正的翻盘还得靠业务实打实的盈利。

万科的命运，其实就是中国房地产行业的一个缩影。从曾经的黄金时代跌进债务泥潭，从完全市场化的房企变成需要国资托底的对象。黄力平的上任，或许象征意义大于实际，能不能救得了万科还不好说，但眼下，这场国资与市场的拉扯，还远没到结束的时候。

房地产的黄金时代早已过去，换谁上任都很难对抗趋势。而对于老百姓们来说，他们可能不在意谁当董事长，更关心的是能不能拿到新房钥匙，这一系列操作会不会影响市民居住的房子、物业，以及日常出行所依赖的地铁服务。

*本文基于公开资料撰写，仅作信息交流之用，不构成任何投资建议

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